Крыша по закону: почему мечту о пентхаусе пришлось снести

Что делать, если ваша мечта о пентхаусе с выходом на крышу разбивается о суровую реальность жилищного кодекса? Одна из собственниц квартиры в Ялте узнала ответ на этот вопрос, пройдя через три судебные инстанции.

Для многих владельцев квартир на последних этажах идея обустроить выход на крышу кажется воплощением уюта и статуса. Панорамный вид на море, возможность организовать лаунж-зону или просто наслаждаться закатом в уединении — это ли не идеал? Однако суровая реальность российского законодательства в лице Жилищного и Гражданского кодексов диктует свои правила. История, произошедшая в Ялте, стала показательным примером того, как далеко может зайти конфликт между желанием одного собственника и правами всех остальных жильцов.

В центре спора оказалась квартира в одном из многоквартирных домов. Её новая владелица приобрела жильё с уже имеющимися конструктивными изменениями. Предыдущий владелец без согласования с органами власти и, что самое главное, без согласия соседей, провёл масштабную реконструкцию. Он присоединил к квартире часть общего коридора (лестничной площадки), а также пробил дверной проём в главном фасаде здания, получив индивидуальный выход на эксплуатируемую крышу.

Для нового собственника это стало неприятным сюрпризом. Товарищество собственников жилья, обнаружив самовольный захват общедомового имущества, потребовало от владелицы привести всё в первоначальный вид: демонтировать возведённые перегородки, освободить коридор и заделать устроенный дверной проём. Собственница отказалась, мотивируя это тем, что она не проводила эти работы и купила квартиру уже в таком состоянии. По её мнению, ответственность должен нести предыдущий владелец.

Однако суды всех трёх инстанций — городской, апелляционный и кассационный — встали на сторону товарищества. Логика судей была выстроена на нескольких незыблемых принципах жилищного права.

Во-первых, лестничные клетки, коридоры, фасады и крыши являются общим имуществом всех собственников в многоквартирном доме. Любое их уменьшение или изменение требует единогласного согласия 100% владельцев помещений в доме. Такого согласия получено не было.

Во-вторых, суд указал на то, что при покупке недвижимости новый собственник обязан проявить должную осмотрительность. Приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой или реконструкцией, покупатель берёт на себя все связанные с этим риски. Покупатель имел возможность изучить техническую документацию БТИ и выявить несоответствия фактического состояния квартиры с планом. Отсутствие документов, подтверждающих законность изменений, должно было стать сигналом о потенциальных проблемах.

Таким образом, аргумент о непричастности к реконструкции был признан несостоятельным. Судебная коллегия подчеркнула: то обстоятельство, что ответчик не является инициатором перепланировки, не освобождает её от обязанности по её устранению. Права и интересы всех остальных жильцов дома, чьё общее имущество было уменьшено без их согласия, имеют приоритет над удобством одного собственника.

В итоге кассационный суд оставил в силе решения нижестоящих инстанций. Собственницу обязали в течение месяца демонтировать самовольный выход на крышу и восстановить общедомовое имущество в первоначальном виде.

Это дело — важное напоминание для всех участников рынка недвижимости. Перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверять всю техническую документацию. А любые мечты о перепланировке, затрагивающей общедомовое имущество, должны начинаться не с кувалды и строителей, а с проведения общего собрания собственников и получения письменного согласия от каждого из них. В противном случае суровая реальность в виде судебного решения обяжет всё вернуть как было за ваш собственный счёт.

Материал для статьи: Четвертый кассационный суд общей юрисдикции — https://4kas.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=1&did=301

#КрышаПентхаусЖК #СамостройСуд #ЯлтаЖКХ #ТСЖСпор #ПерепланировкаЗакон #ОбщееИмущество